Όταν τα τετραγωνικά «σώζουν» ένα σπίτι: Το κρίσιμο λάθος στους πλειστηριασμούς και ο ρόλος του Κτηματολογίου

 του Γιάννη Γιαντζουράκη, δικηγόρου, για το medlabnews.gr και το ΙΕΚΕΤΥ

Στην Ελλάδα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, όπου κάθε χρόνο χιλιάδες ακίνητα αλλάζουν χέρια, ένα στοιχείο που πολλοί αγνοούν αποδεικνύεται καθοριστικό: 

τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου.

Ο λόγος;

Για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση της κυριότητας μετά από πλειστηριασμό, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης πρέπει υποχρεωτικά να μεταγραφεί στο Κτηματολόγιο. 

Αν το Κτηματολόγιο δεν μπορεί να καταχωρήσει την πράξη – για παράδειγμα επειδή το ακίνητο έχει διαφορετικά τετραγωνικά από αυτά που αναφέρονται στην έκθεση κατάσχεσης – τότε:

❗ Ο πλειστηριασμός δεν ολοκληρώνεται

❗ Ο υπερθεματιστής δεν αποκτά κυριότητα

❗ Ο δανειολήπτης παραμένει κύριος του ακινήτου

❗ Και η όλη εκτέλεση νομικά «καταρρέει»

Αυτό δεν είναι θεωρητικό.

Συμβαίνει ήδη, και μάλιστα σώζει στην πράξη σπίτια που θεωρούνταν χαμένα.

1. Το κρυφό πρόβλημα των λανθασμένων ή παρωχημένων τετραγωνικών

Πάρα πολλοί πλειστηριασμοί στηρίζονται στα τετραγωνικά που είχε το ακίνητο:

• όταν εκδόθηκε η άδεια (20, 30 ή 40 χρόνια πριν),
• όταν συντάχθηκε η αρχική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
• όταν συντάχθηκε η αρχική έκθεση κατάσχεσης.

Όμως, στα περισσότερα ακίνητα έχουν γίνει πράξεις όπως:

• τακτοποίηση ημιυπαίθριων χώρων,
• κλείσιμο εξωστών,
• ενοποίηση βοηθητικών χώρων,
• διόρθωση λαθών στη σύσταση,
• προσάρτηση θέσεων στάθμευσης ή αποθηκών,
• μονομερής διορθωτική πράξη από συμβολαιογράφο.

Αποτέλεσμα:

👉 Το πραγματικό εμβαδόν του ακινήτου δεν ταυτίζεται με το εμβαδόν που έχει καταγράψει ο δικαστικός επιμελητής.

Και εκεί αρχίζει το πρόβλημα – και η ευκαιρία.

2. Γιατί η ασυμφωνία τετραγωνικών «μπλοκάρει» τον πλειστηριασμό

Το Κτηματολόγιο, με βάση το άρθρο 16 του ν. 2664/1998, οφείλει να ελέγχει:

• αν η περιγραφή του ακινήτου στην κατακυρωτική ταυτίζεται
• με την ήδη καταχωρισμένη περιγραφή στο κτηματολογικό φύλλο.

Αν υπάρχει ουσιώδης διαφορά – και τα τετραγωνικά είναι ουσιώδη – τότε:

❌ Η καταχώριση απορρίπτεται

❌ Η κυριότητα δεν μεταβιβάζεται

❌ Ο υπερθεματιστής μένει χωρίς τίτλο

❌ Ο δανειολήπτης μένει κύριος

Και αυτό ακόμη κι αν ο πλειστηριασμός έγινε κανονικά, ακόμη κι αν πληρώθηκε το πλειστηρίασμα.

Το Συμβούλιο του Αρείου Πάγου έχει κρίνει κατ’ επανάληψη ότι:

Η μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης αποτελεί τον μοναδικό τρόπο μεταβίβασης κυριότητας μετά από πλειστηριασμό.

Χωρίς μεταγραφή → καμία κυριότητα δεν αλλάζει χέρια.

3. Το πραγματικό παράδειγμα: Πώς σώθηκε μια κύρια κατοικία

Σε πρόσφατη πραγματική υπόθεση:

• Δανειολήπτης είχε ακίνητο που στην έκθεση κατάσχεσης εμφανιζόταν με 105 τ.μ.,
• ενώ στην πραγματικότητα, μετά από τακτοποίηση ημιυπαίθριων και προσάρτηση δύο θέσεων στάθμευσης, το ακίνητο είχε 133 τ.μ. + 2 θέσεις parking.

Ο πλειστηριασμός έγινε, το ακίνητο «πουλήθηκε», το πλειστηρίασμα μοιράστηκε.

Όμως…

Όταν κατατέθηκε η κατακυρωτική για μεταγραφή:

❌ Το Κτηματολόγιο την απέρριψε λόγω ασυμφωνίας περιγραφής.

❌ Αποφάνθηκε ότι το ακίνητο δεν είναι το ίδιο με αυτό που περιγράφεται στην πλειστηριασθείσα έκθεση.

❌ Ο υπερθεματιστής ΔΕΝ απέκτησε κυριότητα.

❌ Η CEPAL/Intrum ΔΕΝ μπορούσαν να προχωρήσουν σε αποβολή.

❌ Το σπίτι έμεινε στον δανειολήπτη.

Η νομική κατάληξη:

•  Ο δανειολήπτης έσωσε την κατοικία του
•  Η εκτέλεση κατέρρευσε
•  Η προσημείωση θεωρείται εξαντλημένη
•  Οι servicers δεν μπορούν να επανέλθουν με νέο πλειστηριασμό

4. Τα λάθη που οδηγούν σε πλειστηριασμό με «λάθος τετραγωνικά» – και πώς τα αντιμετωπίζουμε

Αυτό που φαίνεται απίστευτο, αλλά είναι εξαιρετικά συχνό:

🚨 Πλειστηριασμοί γίνονται με λάθος τετραγωνικά σε χιλιάδες ακίνητα.

Γιατί;

• Οι εκτιμητές συχνά χρησιμοποιούν παλαιά στοιχεία.
• Οι δικαστικοί επιμελητές βασίζονται σε παλιές συστάσεις.
• Οι servicers δεν ελέγχουν ακριβείς διαστάσεις.
• Οι συμβολαιογράφοι δεν ζητούν ενημερωμένο κτηματολογικό διάγραμμα.

Αποτέλεσμα:

Ολόκληρη η πράξη εκτέλεσης στηρίζεται σε λάθος δεδομένα.

Και αυτό οδηγεί:

• σε άκυρη τιμή πρώτης προσφοράς,
• σε παράνομη κατακύρωση,
• σε ασυμφωνία περιγραφής,
• σε μη δυνατότητα μεταγραφής,
• σε κατάρρευση της εκτέλεσης.

5. Τι πρέπει να ελέγχει κάθε δανειολήπτης και κάθε δικηγόρος

Ο έλεγχος πριν από πλειστηριασμό ΔΕΝ είναι απλή διαδικασία.

Οι εξαιρετικά κρίσιμες ερωτήσεις είναι:

✔ Συμπίπτουν τα τετραγωνικά της έκθεσης κατάσχεσης με την πραγματική κατάσταση;

✔ Έχουν γίνει νομιμοποιήσεις ημιυπαιθρίων;

✔ Έχουν προσαρτηθεί αποθήκες ή θέσεις στάθμευσης;

✔ Έχει γίνει μονομερής τροποποίηση σύστασης;

✔ Είναι ενημερωμένη η εγγραφή στο Κτηματολόγιο;

✔ Υπάρχει ουσιώδης διαφορά εμβαδού;

✔ Είναι η περιγραφή του ακινήτου στην έκθεση κατάσχεσης ακριβής;

✔ Το ακίνητο μπορεί να ταυτοποιηθεί νομικά με αυτό που πλειστηριάζεται;

Εάν υπάρχει ασυμφωνία, ακόμη και:

• 10–15 τ.μ. σε διαμέρισμα,
• ή μια θέση στάθμευσης,
• ή ένας ημιυπαίθριος που έχει τακτοποιηθεί,

τότε:

❗Το Κτηματολόγιο θα απορρίψει τη μεταγραφή

❗Ο πλειστηριασμός δεν θα ολοκληρωθεί

❗Η κυριότητα δεν θα αλλάξει

❗Ο οφειλέτης μπορεί να κρατήσει το σπίτι του

6. Το μήνυμα προς τους πολίτες και προς τους νομικούς

Η υπόθεση αυτή δείχνει κάτι που μέχρι πρόσφατα παρέμενε άγνωστο:

⭐ Ένα τεχνικό λάθος στα τετραγωνικά μπορεί να είναι η γραμμή άμυνας που σώζει μια κατοικία.

Επομένως:

🔷 Οι δανειολήπτες πρέπει να ζητούν πλήρη τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου.

🔷 Οι δικηγόροι οφείλουν να ελέγχουν όχι μόνο τις διαδικαστικές πράξεις, αλλά και τη νομική ταυτότητα του ακινήτου.

🔷 Οι συμβολαιογράφοι πρέπει να επιβεβαιώνουν ότι η περιγραφή της κατακυρωτικής είναι ακριβής.

🔷 Οι servicers οφείλουν να τηρούν τις εγγυήσεις του νόμου και να μην προωθούν εκτελέσεις σε ακίνητα με λανθασμένη περιγραφή.

Επίλογος

Η ιστορία ενός δανειολήπτη που κράτησε το σπίτι του επειδή το Κτηματολόγιο αρνήθηκε να μεταγράψει μια λανθασμένη κατακυρωτική έκθεση, δεν είναι απλώς ένα ευτυχές περιστατικό.

Είναι ένα καμπανάκι:

• για την ποιότητα των πλειστηριασμών,
• για την ανάγκη ακριβούς νομικής και τεχνικής αποτύπωσης,
• και για το πόσο σημαντικό είναι ο πολίτης να γνωρίζει τα δικαιώματά του.

Σε μια εποχή που τα λάθη πληρώνονται ακριβά,

μερικές φορές…

τα “λάθος τετραγωνικά” μπορούν να σώσουν μια ολόκληρη ζωή.