Απίστευτη αποκάλυψη: Πώς έχασε το σπίτι του για μια οφειλή που, όπως λέει, ήταν κατασκευασμένη

 του Γιάννη Γιαντζουράκη, δικηγόρου για το medlabnews.gr   

Υπάρχουν ιστορίες που δεν διαβάζονται απλώς. Σε χτυπούν στο στομάχι. Σε κάνουν να αναρωτιέσαι πώς είναι δυνατόν ένας άνθρωπος να χάνει το σπίτι του, να εξαντλείται ψυχικά και σωματικά, να ζητά βοήθεια από κάθε αρμόδιο φορέα και, τελικά, να ανακαλύπτει ότι η οφειλή για την οποία βγήκε η περιουσία του στο σφυρί ήταν, όπως ο ίδιος υποστηρίζει, τεχνητά διογκωμένη ή και κατασκευασμένη.

Για πολύ καιρό, εκείνος ζητούσε το αυτονόητο: μια καθαρή, αναλυτική εικόνα της οφειλής του. Όχι γενικές βεβαιώσεις, όχι συνοπτικά ποσά, όχι έγγραφα που απλώς επαναλάμβαναν έναν τελικό αριθμό. Ζητούσε ανάλυση. Ζητούσε να δει από πού προκύπτει κάθε ευρώ. Ζητούσε να μπορεί ένας άνθρωπος, ένας λογιστής, ένας δικαστής, να πάρει αυτά τα στοιχεία και να τα ελέγξει.

Αντί γι’ αυτό, όπως περιγράφει, έπαιρνε μόνο «βεβαιώσεις οφειλής» και αποσπασματικά χαρτιά. Ένα σύνολο από εγγραφές που εμφανίζονταν σαν απόδειξη, χωρίς όμως να μπορούν εύκολα να επαληθευτούν, να αθροιστούν, να ελεγχθούν με σαφή και διαφανή τρόπο. Κι όμως, πάνω σε αυτό το θολό υλικό, εκδόθηκε διαταγή πληρωμής. Έτσι ξεκίνησε μια αλυσίδα που οδήγησε μέχρι τον πλειστηριασμό του σπιτιού του.

Το πιο σκληρό δεν ήταν μόνο ότι έχασε την περιουσία του. Ήταν ότι, όσο προσπαθούσε να βρει άκρη, έπεφτε συνεχώς σε τοίχο. Από υπηρεσία σε υπηρεσία. Από φορέα σε φορέα. Από γραφείο σε γραφείο. Όπως καταγγέλλει, όταν ζήτησε βοήθεια από τη Διεύθυνση Ιδιωτικού Χρέους και από την Τράπεζα της Ελλάδος, ο ένας παρέπεμπε στον άλλον. Το αποτέλεσμα ήταν να μένει μόνος, εγκλωβισμένος σε έναν λαβύρινθο γραφειοκρατίας, με το σπίτι του χαμένο και χωρίς ουσιαστική απάντηση στο βασικό ερώτημα: υπήρχε πράγματι αυτή η οφειλή με τον τρόπο που παρουσιάστηκε;

Στο μεταξύ, το τίμημα δεν ήταν μόνο οικονομικό. Ήταν βαθιά ανθρώπινο. Το στρες, η αγωνία, η αίσθηση αδικίας και αδυναμίας, όπως λέει, τον λύγισαν σωματικά. Εμφάνισε αυτοάνοσο νόσημα. Η καθημερινότητά του έγινε ένας διαρκής αγώνας επιβίωσης, όχι μόνο απέναντι σε τράπεζες, funds και servicers, αλλά και απέναντι στην ίδια την εξάντληση του οργανισμού του.

Κι όμως, δεν τα παράτησε.

Εκεί που πολλοί θα είχαν καταρρεύσει, εκείνος συνέχισε. Με εξώδικα, με πιέσεις, με επίμονες αιτήσεις, με αλλεπάλληλες οχλήσεις. Και τότε, όπως υποστηρίζει, ήρθε η ρωγμή στο οικοδόμημα. Ο servicer, υπό τον φόβο ελέγχων και ύστερα από αφόρητη πίεση, απέστειλε τελικά λογαριασμούς και στοιχεία που μέχρι τότε δεν έδινε.

Αυτά τα έγγραφα, σύμφωνα με τον ίδιο, ήταν αποκαλυπτικά.

Για πρώτη φορά, δεν υπήρχαν μόνο γενικές βεβαιώσεις αλλά κινήσεις και λογαριασμοί που μπορούσαν να εξεταστούν πιο ουσιαστικά. Και εκεί, όπως λέει, φάνηκε η μεγάλη αντίφαση: η εικόνα που είχε παρουσιαστεί επί χρόνια δεν επιβεβαιωνόταν. Αντίθετα, προέκυπταν σοβαρά ερωτήματα για το αν υπήρχε πραγματική ληξιπρόθεσμη και εκκαθαρισμένη οφειλή, για το αν έγιναν αυθαίρετες χρεώσεις, για το αν το ποσό διογκωνόταν με τρόπο που δεν μπορούσε να στηριχθεί με διαφάνεια και λογιστική συνέπεια.

Αν όσα υποστηρίζει αποδειχθούν δικαστικά, τότε δεν μιλάμε απλώς για μια οικονομική διαφορά. Μιλάμε για ένα σοκαριστικό ενδεχόμενο: να χάθηκε ένα σπίτι όχι επειδή υπήρχε μια καθαρή και αποδεδειγμένη οφειλή, αλλά επειδή ένα θολό, αδιαφανές και ανεξέλεγκτο σύστημα λειτούργησε εις βάρος ενός ανθρώπου που προσπαθούσε μάταια να αποδείξει το αυτονόητο.

Και εδώ βρίσκεται το πιο τραγικό σημείο αυτής της ιστορίας. Δεν πρόκειται μόνο για το δράμα ενός ιδιοκτήτη που είδε το σπίτι του να χάνεται. Πρόκειται για την αγωνία κάθε πολίτη που αναρωτιέται τι μπορεί να συμβεί όταν ο ισχυρός κρατά τα στοιχεία, όταν η ανάλυση δεν δίνεται, όταν οι υπηρεσίες δεν παρεμβαίνουν έγκαιρα, όταν ο δικαστής καλείται να αποφασίσει πάνω σε υλικό που δείχνει επίσημο αλλά μπορεί να είναι, στην πράξη, αδύνατο να ελεγχθεί ουσιαστικά.

Ο άνθρωπος αυτός πλήρωσε ακριβά τον αγώνα του. Με υγεία, με ηρεμία, με χρόνια από τη ζωή του. Αλλά δεν σιώπησε. Και τώρα υποστηρίζει ότι έχει στα χέρια του τα στοιχεία που αποδεικνύουν πως η υπόθεση δεν ήταν ποτέ τόσο απλή όσο παρουσιάστηκε.

Το ερώτημα πλέον είναι βαρύ και δεν αφορά μόνο τον ίδιο:

Πόσοι ακόμα έχασαν ή κινδυνεύουν να χάσουν την περιουσία τους χωρίς να έχουν πάρει ποτέ μια πραγματικά καθαρή, πλήρη και ελέγξιμη ανάλυση της οφειλής τους;

Γιατί αν μια οφειλή μπορεί να παρουσιάζεται ως δεδομένη χωρίς να μπορεί να αποδειχθεί με καθαρό τρόπο, τότε το πρόβλημα δεν είναι ατομικό. Είναι θεσμικό. Είναι κοινωνικό. Και είναι βαθιά τρομακτικό.

Η ιστορία αυτή δεν είναι μόνο μια καταγγελία. Είναι μια κραυγή. Για δικαιοσύνη. Για διαφάνεια. Για λογοδοσία. Και για μια στοιχειώδη προστασία του πολίτη απέναντι σε μηχανισμούς που μπορούν να συντρίψουν ζωές πριν ακόμα αποδειχθεί αν είχαν δίκιο.

Άθλιοι. Πήγαν να του πάρουν το πατρικό με “χρέος-φάντασμα” και εκείνος υπέστη ελαφρύ εγκεφαλικό από το σοκ

 του Γιάννη Γιαντζουράκη, δικηγόρου για το medlabnews.gr   

Υπάρχουν στιγμές που ένας άνθρωπος δεν φοβάται μόνο ότι θα χάσει ένα ακίνητο. Φοβάται ότι θα χάσει ένα κομμάτι από τη ζωή του. Αυτό ακριβώς συνέβη στην υπόθεση ενός ανθρώπου που είδε το σπίτι του πατέρα του, το σπίτι που είχε περάσει πλέον και στον ίδιο, να οδηγείται προς κατάσχεση και πλειστηριασμό μέσα από μια διαδικασία που, όπως αποδείχθηκε αργότερα, στηριζόταν σε μια οφειλή που δεν είχε ποτέ πραγματικά εκκαθαριστεί.

Όταν έλαβε στα χέρια του τα έγγραφα της κατάσχεσης και του πλειστηριασμού, δεν κατέρρευσε μόνο ψυχολογικά. Από το ακραίο σοκ υπέστη ελαφρύ εγκεφαλικό. Για εκείνον δεν ήταν απλώς μια δικαστική διαφορά με μια τράπεζα ή ένα fund. Ήταν η στιγμή που ένιωσε ότι χανόταν το σπίτι του πατέρα του, οι μνήμες μιας ολόκληρης ζωής, το τελευταίο στήριγμα ασφάλειας και αξιοπρέπειας.

Κι όμως, πίσω από τον όγκο των τραπεζικών εγγράφων και τα εκατοντάδες φύλλα που παρουσιάστηκαν στο δικαστήριο, κρυβόταν ένα κρίσιμο ερώτημα: τι ακριβώς χρωστούσε; Πώς είχε προκύψει αυτό το ποσό; Πού ήταν ο σαφής, αναλυτικός και επαληθεύσιμος προσδιορισμός της οφειλής; Όπως αποδείχθηκε στη συνέχεια, δεν υπήρχε τεκμηριωμένη και πραγματικά εκκαθαρισμένη απαίτηση, παρά την εικόνα πληρότητας που επιχειρήθηκε να δημιουργηθεί.

Αρχικά, το δικαστήριο, βλέποντας πλήθος εγγράφων από την πλευρά της τράπεζας, δέχθηκε τη διαταγψηρωμής, θεωρώντας προφανώς ότι ένας τόσο ογκώδης φάκελος δεν θα μπορούσε παρά να αντανακλά μια σαφή και νόμιμη απαίτηση. Αυτό ήταν και το σημείο πάνω στο οποίο στηρίχθηκε στη συνέχεια το fund για να προχωρήσει στις πράξεις εκτέλεσης: κατάσχεση και προσδιορισμό πλειστηριασμού.

Η ανατροπή ήρθε όταν ο έμπειρος δικηγόρος του, με τη βοήθεια οικονομολόγου, έσκυψε σε βάθος πάνω στον φάκελο της υπόθεσης. Δεν αρκέστηκαν σε γενικές αμφισβητήσεις. Έκαναν αυτό που δεν είχε γίνει μέχρι τότε: διάβασαν, διασταύρωσαν, ανέλυσαν και τεκμηρίωσαν. Και τότε φάνηκε η αλήθεια. Τα πολλά έγγραφα δεν αποδείκνυαν μια καθαρή και εκκαθαρισμένη οφειλή. Αντίθετα, δημιουργούσαν σύγχυση και μια παραπλανητική εικόνα πληρότητας, χωρίς να απαντούν στο βασικό ερώτημα: ποιο ήταν το ακριβές και αποδεδειγμένο ύψος της οφειλής.

Με άλλα λόγια, εκεί όπου εμφανιζόταν μια δήθεν “δεμένη” απαίτηση, δεν υπήρχε στην πραγματικότητα ο αναγκαίος σαφής υπολογισμός. Και εκεί όπου είχε στηθεί ένας μηχανισμός για να χαθεί ένα σπίτι, δεν υπήρχε η νομική και οικονομική καθαρότητα που απαιτεί ο νόμος.

Ευτυχώς, το τελευταίο διάστημα όλο και περισσότεροι δικαστές εξετάζουν με μεγαλύτερη προσοχή τέτοιες υποθέσεις. Δεν αρκούνται στον όγκο των χαρτιών. Ελέγχουν την ουσία. Και στην προκειμένη περίπτωση, η ουσία ήταν αμείλικτη: η οφειλή δεν είχε αποδειχθεί ως εκκαθαρισμένη με τρόπο επαρκή και ασφαλή για να στηρίξει μια τόσο βαρύτατη πράξη εκτέλεσης.

Έτσι ήρθε η δικαστική δικαίωση. Η κατάσχεση ακυρώθηκε. Ο πλειστηριασμός ακυρώθηκε. Και μαζί με αυτή τη δικαστική ανατροπή ήρθε και μια βαθιά ηθική επιβεβαίωση: ότι απέναντι σε μηχανισμούς πίεσης, σε μεθοδεύσεις και σε φαινομενικά “άτρωτους” φακέλους, η αλήθεια μπορεί τελικά να βγει στο φως.

Γιατί πίσω από κάθε τέτοια υπόθεση δεν υπάρχει απλώς ένας αριθμός φακέλου. Υπάρχει ένας άνθρωπος. Μια οικογένεια. Ένα πατρικό σπίτι. Μια ζωή που κινδύνεψε να γκρεμιστεί όχι μόνο από το άγχος και την αδικία, αλλά και από το ίδιο το σοκ. Και αυτή τη φορά, η δικαιοσύνη στάθηκε εκεί που έπρεπε.

Χρωστούσε 20.000 και του είπαν 60.000; Τι σημαίνει εκκαθαρισμένη οφειλή και πότε το “φούσκωμα” του χρέους δεν στέκει νομικά

του Γιάννη Γιαντζουράκη, δικηγόρου για το medlabnews.gr   

Για χρόνια χιλιάδες δανειολήπτες άκουγαν το ίδιο τρομακτικό σενάριο: ένα χρέος που ξεκίνησε από 15.000 ή 20.000 ευρώ, μέσα σε λίγα χρόνια εμφανιζόταν ξαφνικά να έχει γίνει 40.000, 50.000 ή και 60.000 ευρώ. Και το χειρότερο δεν ήταν μόνο το “φούσκωμα” του ποσού. Ήταν ότι πίσω από αυτό το ποσό μπορούσε να στηθεί ολόκληρη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, να ενεργοποιηθούν παλιές προσημειώσεις, να βγει ακίνητο σε πλειστηριασμό και στο τέλος ο οφειλέτης όχι μόνο να μη δει ούτε ένα ευρώ, αλλά να του λένε ότι χρωστά και από πάνω.

Εδώ ακριβώς αρχίζει η μεγάλη παρεξήγηση, αλλά και η μεγάλη αλήθεια. Άλλο είναι να υπάρχει μια πραγματική, αποδεδειγμένη και νόμιμα υπολογισμένη οφειλή και άλλο να εμφανίζεται ένα ποσό αυθαίρετα, χωρίς καθαρή ανάλυση για το πώς προέκυψε. Η εκκαθαρισμένη οφειλή δεν είναι ένα απλό “υπόλοιπο” σε ένα χαρτί. Είναι μια απαίτηση που πρέπει να είναι σαφής, συγκεκριμένη και αποδείξιμη. Δηλαδή ο δανειστής οφείλει να δείξει επίσημα πώς ξεκίνησε το δάνειο, ποιο ήταν το αρχικό κεφάλαιο, ποιες δόσεις πληρώθηκαν, πότε δημιουργήθηκε καθυστέρηση, ποιοι τόκοι μπήκαν, ποια έξοδα προστέθηκαν, πότε καταγγέλθηκε η σύμβαση και πώς ακριβώς διαμορφώθηκε το τελικό ποσό.

Αν αυτή η αλυσίδα δεν υπάρχει, τότε μπαίνουμε στην περιοχή της μη εκκαθαρισμένης οφειλής. Δηλαδή μιας απαίτησης που μπορεί να προβάλλεται ως δεδομένη, αλλά στην πραγματικότητα δεν εξηγείται επαρκώς. Και εκεί είναι που βρίσκονταν επί χρόνια το μεγάλο πεδίο αυθαιρεσίας. Ο πολίτης έβλεπε έναν αριθμό, αλλά δεν έβλεπε ποτέ την πλήρη διαδρομή του αριθμού αυτού.

Έτσι δημιουργήθηκε και το φαινόμενο των διογκωμένων χρεών. Ένα αρχικό ποσό μετατρεπόταν σε κάτι πολύ μεγαλύτερο, με πρόσθεση τόκων υπερημερίας, εξόδων, επιβαρύνσεων, κεφαλαιοποιήσεων, δικαστικών δαπανών και λοιπών χρεώσεων, χωρίς πάντοτε να είναι σαφές ποιο μέρος αυτών ήταν νόμιμο και ποιο όχι. Ο οφειλέτης βρισκόταν αντιμέτωπος όχι με έναν λογαριασμό που μπορούσε να ελέγξει, αλλά με μια λογιστική μαύρη τρύπα. Κι όμως, το δίκαιο δεν λέει ότι ο δανειστής μπορεί να γράφει ό,τι θέλει. Δεν αρκεί να λέει “τόσα χρωστάς”. Πρέπει να το αποδείξει.

Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί αυθαίρετα ένας servicer ή ένα fund να ισχυρίζεται πως μια οφειλή είναι 20.000, 30.000, 50.000 ή 60.000 ευρώ, αν δεν προσκομίζει επίσημα στοιχεία για τη διαμόρφωσή της. Πρέπει να εξηγεί πότε ακριβώς το δάνειο κατέστη ληξιπρόθεσμο, πότε καταγγέλθηκε, με ποιο έγγραφο, τι χρεώθηκε πριν από την καταγγελία, τι μετά από αυτή, ποιες πληρωμές έχουν ληφθεί υπόψη και ποιο είναι τελικά το καθαρό υπόλοιπο. Αν αυτό δεν αποδεικνύεται, τότε η απαίτηση είναι νομικά τρωτή.

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο σκληρό όταν στη μέση μπαίνει μια παλιά προσημείωση. Πολλοί θεωρούν ότι μια προσημείωση που γράφτηκε πριν από χρόνια είναι κάτι σχεδόν ξεχασμένο. Στην πράξη, όμως, μπορεί να μετατραπεί σε όπλο κατά του ακινήτου. Έτσι, για σχετικά μικρές οφειλές, ενεργοποιούνται παλιές εμπράγματες ασφάλειες και μπαίνουν στο στόχαστρο ακίνητα με πολύ μεγαλύτερη αξία. Το αποτέλεσμα είναι συχνά σοκαριστικό: για μια απαίτηση που ο ίδιος ο οφειλέτης αμφισβητεί ως προς το ύψος της, απειλείται ένα σπίτι ή άλλο ακίνητο που αξίζει δεκάδες ή και εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ.

Και όταν φτάσει η ώρα του πλειστηριασμού, ο κόσμος περιμένει ότι τουλάχιστον, αν το ακίνητο πουληθεί, θα κλείσει η υπόθεση. Όμως πολλές φορές δεν συμβαίνει αυτό. Από το ποσό του πλειστηριασμού αφαιρούνται πρώτα τα έξοδα της εκτέλεσης, μετά ικανοποιούνται όσοι έχουν δικαιώματα κατάταξης, και μόνο αν περισσέψει κάτι μπορεί να φτάσει στον οφειλέτη. Σε πολλές περιπτώσεις δεν περισσεύει τίποτα. Ακόμη χειρότερα, ο οφειλέτης ενημερώνεται μετά ότι, παρά το ότι έχασε το ακίνητό του, παραμένει υπόχρεος για υπόλοιπο χρέους. Δηλαδή έχασε την περιουσία και δεν απελευθερώθηκε ούτε από την οφειλή.

Αυτό ακριβώς είναι που για χρόνια γέννησε την αίσθηση πλήρους αδικίας. Ότι ο οφειλέτης δεν είχε απέναντί του έναν διαφανή μηχανισμό είσπραξης, αλλά μια διαδικασία όπου όλα μπορούσαν να διογκωθούν: η απαίτηση, οι επιβαρύνσεις, τα έξοδα, η πίεση, και τελικά η ζημιά που υφίστατο ο ίδιος. Όμως τα τελευταία χρόνια αυτή η εικόνα αρχίζει να σπάει. Τα δικαστήρια ελέγχουν πιο αυστηρά αν η απαίτηση είναι πράγματι εκκαθαρισμένη, αν η καταγγελία του δανείου αποδεικνύεται, αν οι τόκοι και οι κεφαλαιοποιήσεις είναι νόμιμες, αν η εκτέλεση είναι ανάλογη προς το ύψος της οφειλής και αν τελικά υπάρχει καταχρηστικότητα.

Με απλά λόγια, μπαίνει φρένο στην ασυδοσία. Δεν αρκεί πια να εμφανίζεται ένας αριθμός ως αδιαμφισβήτητος. Ο δανειστής πρέπει να δίνει λογαριασμό για το πώς προέκυψε. Πρέπει να εξηγεί επίσημα την πορεία της οφειλής από την αρχή μέχρι το τέλος. Διαφορετικά, η απαίτηση δεν είναι απλώς αμφισβητήσιμη. Μπορεί να είναι άκυρη ως προς τον τρόπο που προβάλλεται δικαστικά ή εκτελεστικά.

Αυτό είναι ίσως το πιο σημαντικό μήνυμα για τους πολίτες: δεν σημαίνει ότι κάθε χρέος σβήνει επειδή αμφισβητείται. Σημαίνει όμως ότι κανείς δεν έχει δικαίωμα να ζητά ό,τι θέλει χωρίς πλήρη απόδειξη. Δεν μπορεί να σου λέει “τόσα χρωστάς” και εσύ να μένεις με τον φόβο, χωρίς να ξέρεις από πού προέκυψε το ποσό. Οφείλει να αποδείξει το δάνειο, την πορεία του, την καταγγελία του και τη νόμιμη διαμόρφωση της απαίτησης. Αν δεν το κάνει, τότε το “φουσκωμένο” χρέος δεν είναι νόμος. Είναι διεκδίκηση που πρέπει να ελεγχθεί.

Και αυτή ακριβώς είναι η μεγάλη αλλαγή της τελευταίας περιόδου. Ότι όλο και περισσότερο γίνεται αντιληπτό πως η οικονομική ισχύς των funds και των servicers δεν τους δίνει δικαίωμα αυθαιρεσίας. Το κράτος δικαίου απαιτεί λογαριασμό. Και όταν λείπει ο λογαριασμός, λείπει και η νομιμότητα

Έκανε χημειοθεραπείες και του έβγαλαν το σπίτι για 14.000 ευρώ – Τι είδε το δικαστήριο την τελευταία στιγμή;

 επιμέλεια Γιάννης Γιαντζουράκης, δικηγόρος για το medlabnews.gr  

Υπάρχουν στιγμές που η κοινωνία κοιτάζει μια υπόθεση και καταλαβαίνει ότι κάτι έχει σπάσει βαθιά μέσα στο σύστημα. Όχι απλώς νομικά. Ανθρώπινα. Γιατί πώς αλλιώς να περιγράψει κανείς την περίπτωση ενός ανθρώπου που βρέθηκε να χάνει την πρώτη κατοικία του για οφειλή 14.000 ευρώ, την ώρα που έδινε μάχη με μεταστατικό καρκίνο και μόλις είχε ολοκληρώσει τις χημειοθεραπείες του;

Όσο εκείνος προσπαθούσε να κρατηθεί όρθιος, να σταθεί δίπλα στην οικογένειά του και να αντέξει το βάρος της ασθένειας, η άλλη πλευρά προχωρούσε ψυχρά. Ο servicer και το fund που υπερθεμάτισε δεν στάθηκαν ούτε για μια στιγμή στο αυτονόητο ερώτημα: τι θα απογίνει αυτός ο άνθρωπος αν βρεθεί στον δρόμο; Πώς θα συνεχίσει τη θεραπεία του; Πώς θα σταθεί η οικογένειά του; Ποιος θα επωμιστεί το κόστος της κατάρρευσης ενός ήδη εξαντλημένου ασθενούς;

Η ιστορία είναι σοκαριστική και για έναν ακόμη λόγο. Ο πλειστηριασμός αφορούσε πρώτη κατοικία αξίας περίπου 170.000 ευρώ για μια απαίτηση 14.000 ευρώ. Δηλαδή ένα σπίτι πολλαπλάσιας αξίας από την οφειλή. Ένα μέτρο εξόντωσης για ένα ποσό που, σε μια πολιτεία με πραγματικές δικλείδες προστασίας, θα έπρεπε να οδηγεί πρώτα σε εξαντλητική αναζήτηση ηπιότερων λύσεων και όχι σε βίαιη απώλεια στέγης.

Ο δικηγόρος του κατέθεσε ασφαλιστικά μέτρα και ζήτησε προσωρινή προστασία μέχρι τη συζήτηση της αποβολής. Στο στάδιο της προσωρινής διαταγής, όμως, δεν του δόθηκε η άμεση ασπίδα που χρειαζόταν. Και τότε άρχισε ένας πραγματικός Γολγοθάς. Δύο μήνες ασφυκτικού άγχους, με την αγωνία αν από τη μια στιγμή στην άλλη θα βρεθεί έξω από το σπίτι του. Δύο μήνες στους οποίους ο άνθρωπος αυτός, αντί να αναρρώνει, έπρεπε να αποδεικνύει ότι δεν είναι απλώς ένας αριθμός σε φάκελο.

Αναζήτησε βοήθεια παντού. Στην Τράπεζα της Ελλάδος, στη Διεύθυνση Ιδιωτικού Χρέους, στον Συνήγορο του Πολίτη. Και εκεί φάνηκε ξανά το μεγάλο πρόβλημα του ελληνικού μοντέλου προστασίας: ο ένας φορέας παραπέμπει στον άλλον, αλλά όταν έρχεται η κρίσιμη ώρα σχεδόν κανείς δεν μπορεί να σταματήσει αποτελεσματικά μια άδικη εξέλιξη σε πραγματικό χρόνο. Η διοικητική εποπτεία υπάρχει, οι καταγγελίες κατατίθενται, οι πλατφόρμες λειτουργούν, οι πολίτες παραπέμπονται σε διαδικασίες. Όμως όταν ένας άνθρωπος κινδυνεύει να βγει από το σπίτι του μέσα σε συνθήκες ακραίας υγειονομικής και ψυχικής επιβάρυνσης, η πραγματική προστασία κρίνεται στο δικαστήριο και συχνά μόνο εκεί.

Στο Πρωτοδικείο, ευτυχώς, η εικόνα αποτυπώθηκε καθαρά. Ο μάρτυρας περιέγραψε τη σοβαρότητα της κατάστασης, εξήγησε ότι ο άνθρωπος βρισκόταν σε θεραπεία, ότι όλοι γύρω του έτρεχαν να τον στηρίξουν και ότι ο servicer συνέχισε τη διαδικασία χωρίς να υπολογίσει ούτε την ασθένεια ούτε την οικογενειακή κατάρρευση που θα προκαλούσε. Το σημαντικότερο: αναδείχθηκε ότι μιλάμε για απώλεια πρώτης κατοικίας δυσανάλογης αξίας σε σχέση με το χρέος.

Και τότε συνέβη το αυτονόητο που όμως στις μέρες μας μοιάζει σχεδόν με θαύμα: η δικαστής είδε άνθρωπο και όχι μόνο αριθμούς. Βλέποντας ότι υπάρχουν σοβαροί και βάσιμοι λόγοι να ευδοκιμήσει η ανακοπή κατά της κατακυρωτικής έκθεσης, έκρινε ότι η αποβολή δεν μπορεί να προχωρήσει μέχρι να συζητηθεί η κύρια υπόθεση, η οποία έχει προσδιοριστεί για το 2035. Δεν έλυσε οριστικά το πρόβλημα. Έδωσε όμως ανάσα. Και κάποιες φορές, για έναν βαριά ασθενή άνθρωπο, η ανάσα αυτή είναι η διαφορά ανάμεσα στην κατάρρευση και στην επιβίωση.

Το ερώτημα, βέβαια, παραμένει ανατριχιαστικό: θα ζει ως τότε για να δει την οριστική δικαίωση; Είναι δυνατόν σε ένα ευρωπαϊκό κράτος δικαίου ένας άνθρωπος με τόσο βαριά κατάσταση υγείας να κρεμιέται για χρόνια από μια δικαστική εκκρεμότητα, επειδή το σύστημα δεν έχει μηχανισμό ταχείας ουσιαστικής προστασίας σε περιπτώσεις προφανούς υπέρμετρης εκτέλεσης;

Και εδώ ακριβώς βρίσκεται η ουσία. Η υπόθεση αυτή δεν είναι μία εξαίρεση. Είναι καθρέφτης μιας σκληρής πραγματικότητας. Υπάρχουν πολλοί πολίτες που δεν πληρούν τα στενά οικονομικά κριτήρια του «ευάλωτου οφειλέτη», αλλά είναι ουσιαστικά ευάλωτοι για λόγους υγείας, αναπηρίας, οικογενειακής κατάρρευσης ή εξαιρετικών κοινωνικών συνθηκών. Για αυτούς τους ανθρώπους η Πολιτεία δεν έχει ακόμη δημιουργήσει ένα πραγματικά αποτελεσματικό φίλτρο προστασίας πριν φτάσει το κακό στο σημείο μηδέν.

Τα τελευταία δύο χρόνια, πάντως, όλο και περισσότερες δικαστικές αποφάσεις δείχνουν ότι οι δικαστές αρχίζουν να βάζουν φρένο σε περιπτώσεις όπου η αναγκαστική εκτέλεση ξεπερνά τα όρια της αναλογικότητας και μετατρέπεται σε κατάχρηση. Υπάρχουν ήδη αποφάσεις που ακύρωσαν κατασχέσεις ή πλειστηριασμούς όταν η απαίτηση ήταν εμφανώς μικρή σε σχέση με την αξία του ακινήτου ή όταν η συμπεριφορά του επισπεύδοντος κρίθηκε καταχρηστική. Αυτό δεν σημαίνει ότι το πρόβλημα λύθηκε. Σημαίνει, όμως, ότι η Δικαιοσύνη αρχίζει να στέλνει μήνυμα: ακόμη και στην αναγκαστική εκτέλεση, υπάρχουν όρια.

Το ακόμη πιο πικρό στοιχείο της υπόθεσης ήρθε μετά την έκδοση της δικαστικής απόφασης. Τότε επικοινώνησαν από τον Συνήγορο για να ενημερώσουν ότι δεν μπορούν να βοηθήσουν, επειδή δεν έχουν αρμοδιότητα. Δηλαδή, αφού ο άνθρωπος είχε περάσει τον εφιάλτη, αφού είχε τρέξει από υπηρεσία σε υπηρεσία, αφού τελικά σώθηκε προσωρινά μόνο από το δικαστήριο, το σύστημα του είπε επισήμως αυτό που ήδη είχε βιώσει στην πράξη: ότι δεν υπήρχε θεσμός έτοιμος να παρέμβει έγκαιρα και αποτελεσματικά.

Τελικά, ποιος μπορεί να παρέμβει σε τέτοιες περιπτώσεις; Στην πράξη, ο μόνος φορέας που μπορεί να μπλοκάρει άμεσα την αποβολή ή να αναστείλει την εξέλιξη είναι το δικαστήριο, μέσω ασφαλιστικών μέτρων, προσωρινής διαταγής, ανακοπών και αιτήσεων αναστολής. Η Τράπεζα της Ελλάδος έχει εποπτικό ρόλο για τους servicers και για την τήρηση του Κώδικα Δεοντολογίας, αλλά δεν λειτουργεί ως δικαστήριο που σταματά πλειστηριασμούς. Η Γενική Γραμματεία για το Ιδιωτικό Χρέος παρέχει εργαλεία ρύθμισης και πλατφόρμες, κυρίως για όσους εντάσσονται στα προβλεπόμενα καθεστώτα. Ο Συνήγορος του Πολίτη δεν επιλαμβάνεται ιδιωτικών διαφορών αυτού του είδους με τον τρόπο που φαντάζεται ο πολίτης. Ο Συνήγορος του Καταναλωτή μπορεί να εξετάσει αναφορές για χρηματοπιστωτικές υπηρεσίες, αλλά και πάλι δεν είναι ο μηχανισμός που θα σηκώσει φρένο την ύστατη ώρα στην αποβολή από την κατοικία. Όταν προκύπτουν ενδείξεις παρανομίας, εξαπάτησης, καταχρηστικότητας ή παράκαμψης υποχρεώσεων ενημέρωσης, ο δρόμος προς τον εισαγγελέα και τα πολιτικά δικαστήρια γίνεται αναπόφευκτος.

Αν η Πολιτεία θέλει πραγματικά να μιλά για κοινωνική συνοχή, οφείλει να θεσπίσει κάτι απλό αλλά κρίσιμο: ειδική διαδικασία ταχείας προστασίας για περιπτώσεις μη οικονομικής ευαλωτότητας, ιδίως όταν συντρέχουν σοβαρά προβλήματα υγείας, μεταστατική νόσος, βαριά αναπηρία ή αποδεδειγμένες εξαιρετικές περιστάσεις. Γιατί ένας άνθρωπος μπορεί να μην είναι «ευάλωτος» με βάση ένα εισοδηματικό κουτάκι, αλλά να είναι απολύτως αδύναμος απέναντι σε έναν απρόσωπο μηχανισμό εκτέλεσης.

Η υπόθεση αυτού του ανθρώπου δεν είναι απλώς μια δικαστική μάχη. Είναι προειδοποίηση. Για το πού μπορεί να φτάσει ένα σύστημα όταν χάνει την επαφή του με την αναλογικότητα, τη λογική και τελικά με την ίδια την ανθρώπινη αξιοπρέπεια.

Πρώτη δημοσίευση: Μάρτιος 2026 — MEDLABNEWS.GR | Επιμέλεια: Γιάννης Γιαντζουράκης

Τελευταία ουσιαστική ενημέρωση: 24 Μαρτίου 2026

Παλεύει για τη ζωή του στην αιμοκάθαρση – κι έχασε το σπίτι του στον πλειστηριασμό

 επιμέλεια Γιάννης Γιαντζουράκης, δικηγόρος για το medlabnews.gr 

Κάθε τρεις μέρες δίνει τη δική του μάχη συνδεδεμένος σε ένα μηχάνημα αιμοκάθαρσης για να κρατηθεί στη ζωή. Ένας άνθρωπος που η μοίρα τον δοκίμασε σκληρά με την αρρώστια, βρέθηκε τώρα αντιμέτωπος με έναν ακόμη εφιάλτη: την απώλεια του σπιτιού του.

Το σπίτι που με κόπο και αγώνα έφτιαξε για να στεγάσει την οικογένειά του, το μέρος όπου κρατούσε τις μνήμες, τις φωτογραφίες και τις μικρές του χαρές, βγήκε στο σφυρί για μια οφειλή που δεν αντανακλά την πραγματική αξία της περιουσίας του. Σε μια στιγμή βρέθηκε άστεγος, ενώ η αρρώστια του απαιτεί σταθερότητα, φροντίδα και ηρεμία.

«Δεν ζητάω πολυτέλειες, μόνο να μπορώ να γυρίζω σπίτι μου μετά την αιμοκάθαρση και να ξαπλώνω στο δικό μου κρεβάτι», ψελλίζει με δάκρυα στα μάτια. Η φωνή του σπάει, κουβαλώντας τον πόνο όχι μόνο της ασθένειας αλλά και της αδικίας που βιώνει.

Σήμερα, βρίσκεται αντιμέτωπος με τον πιο σκληρό συνδυασμό: το βάρος της αρρώστιας και το βάρος της απώλειας της στέγης του. Μια ιστορία που δείχνει πόσο εύκολα μπορεί να χαθεί η αξιοπρέπεια, όταν η κοινωνία και οι θεσμοί γυρίζουν την πλάτη στους πιο αδύναμους.

Η υπόθεση του θα μπορούσε να είναι του καθενός μας. Γιατί πίσω από τους αριθμούς και τα νομικά έγγραφα κρύβεται ένας άνθρωπος που αγωνίζεται να ζήσει. Κι όταν η ζωή σου εξαρτάται από ένα μηχάνημα, το μόνο που ζητάς είναι να έχεις έναν τόπο να σε περιμένει.

Έσωσε το σπίτι του και ας είχε γίνει πλειστηριασμός. Ένας απίθανος παράγοντας που διαφεύγει ακόμα και από έμπειρους δικηγόρους

 του Γιάννη Γιαντζουράκη, δικηγόρου, για το medlabnews.gr και το ΙΕΚΕΤΥ

Στην Ελλάδα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, όπου κάθε χρόνο χιλιάδες ακίνητα αλλάζουν χέρια, ένα στοιχείο που πολλοί αγνοούν αποδεικνύεται καθοριστικό: 

τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου.

Ο λόγος;

Για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση της κυριότητας μετά από πλειστηριασμό, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης πρέπει υποχρεωτικά να μεταγραφεί στο Κτηματολόγιο. 

Αν το Κτηματολόγιο δεν μπορεί να καταχωρήσει την πράξη – για παράδειγμα επειδή το ακίνητο έχει διαφορετικά τετραγωνικά από αυτά που αναφέρονται στην έκθεση κατάσχεσης – τότε:

❗ Ο πλειστηριασμός δεν ολοκληρώνεται

❗ Ο υπερθεματιστής δεν αποκτά κυριότητα

❗ Ο δανειολήπτης παραμένει κύριος του ακινήτου

❗ Και η όλη εκτέλεση νομικά «καταρρέει»

Αυτό δεν είναι θεωρητικό.

Συμβαίνει ήδη, και μάλιστα σώζει στην πράξη σπίτια που θεωρούνταν χαμένα.

1. Το κρυφό πρόβλημα των λανθασμένων ή παρωχημένων τετραγωνικών

Πάρα πολλοί πλειστηριασμοί στηρίζονται στα τετραγωνικά που είχε το ακίνητο:

• όταν εκδόθηκε η άδεια (20, 30 ή 40 χρόνια πριν),
• όταν συντάχθηκε η αρχική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
• όταν συντάχθηκε η αρχική έκθεση κατάσχεσης.

Όμως, στα περισσότερα ακίνητα έχουν γίνει πράξεις όπως:

• τακτοποίηση ημιυπαίθριων χώρων,
• κλείσιμο εξωστών,
• ενοποίηση βοηθητικών χώρων,
• διόρθωση λαθών στη σύσταση,
• προσάρτηση θέσεων στάθμευσης ή αποθηκών,
• μονομερής διορθωτική πράξη από συμβολαιογράφο.

Αποτέλεσμα:

👉 Το πραγματικό εμβαδόν του ακινήτου δεν ταυτίζεται με το εμβαδόν που έχει καταγράψει ο δικαστικός επιμελητής.

Και εκεί αρχίζει το πρόβλημα – και η ευκαιρία.

2. Γιατί η ασυμφωνία τετραγωνικών «μπλοκάρει» τον πλειστηριασμό

Το Κτηματολόγιο, με βάση το άρθρο 16 του ν. 2664/1998, οφείλει να ελέγχει:

• αν η περιγραφή του ακινήτου στην κατακυρωτική ταυτίζεται
• με την ήδη καταχωρισμένη περιγραφή στο κτηματολογικό φύλλο.

Αν υπάρχει ουσιώδης διαφορά – και τα τετραγωνικά είναι ουσιώδη – τότε:

❌ Η καταχώριση απορρίπτεται

❌ Η κυριότητα δεν μεταβιβάζεται

❌ Ο υπερθεματιστής μένει χωρίς τίτλο

❌ Ο δανειολήπτης μένει κύριος

Και αυτό ακόμη κι αν ο πλειστηριασμός έγινε κανονικά, ακόμη κι αν πληρώθηκε το πλειστηρίασμα.

Το Συμβούλιο του Αρείου Πάγου έχει κρίνει κατ’ επανάληψη ότι:

Η μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης αποτελεί τον μοναδικό τρόπο μεταβίβασης κυριότητας μετά από πλειστηριασμό.

Χωρίς μεταγραφή → καμία κυριότητα δεν αλλάζει χέρια.

3. Το πραγματικό παράδειγμα: Πώς σώθηκε μια κύρια κατοικία

Σε πρόσφατη πραγματική υπόθεση:

• Δανειολήπτης είχε ακίνητο που στην έκθεση κατάσχεσης εμφανιζόταν με 105 τ.μ.,
• ενώ στην πραγματικότητα, μετά από τακτοποίηση ημιυπαίθριων και προσάρτηση δύο θέσεων στάθμευσης, το ακίνητο είχε 133 τ.μ. + 2 θέσεις parking.

Ο πλειστηριασμός έγινε, το ακίνητο «πουλήθηκε», το πλειστηρίασμα μοιράστηκε.

Όμως…

Όταν κατατέθηκε η κατακυρωτική για μεταγραφή:

❌ Το Κτηματολόγιο την απέρριψε λόγω ασυμφωνίας περιγραφής.

❌ Αποφάνθηκε ότι το ακίνητο δεν είναι το ίδιο με αυτό που περιγράφεται στην πλειστηριασθείσα έκθεση.

❌ Ο υπερθεματιστής ΔΕΝ απέκτησε κυριότητα.

❌ Η CEPAL/Intrum ΔΕΝ μπορούσαν να προχωρήσουν σε αποβολή.

❌ Το σπίτι έμεινε στον δανειολήπτη.

Η νομική κατάληξη:

•  Ο δανειολήπτης έσωσε την κατοικία του
•  Η εκτέλεση κατέρρευσε
•  Η προσημείωση θεωρείται εξαντλημένη
•  Οι servicers δεν μπορούν να επανέλθουν με νέο πλειστηριασμό

4. Τα λάθη που οδηγούν σε πλειστηριασμό με «λάθος τετραγωνικά» – και πώς τα αντιμετωπίζουμε

Αυτό που φαίνεται απίστευτο, αλλά είναι εξαιρετικά συχνό:

🚨 Πλειστηριασμοί γίνονται με λάθος τετραγωνικά σε χιλιάδες ακίνητα.

Γιατί;

• Οι εκτιμητές συχνά χρησιμοποιούν παλαιά στοιχεία.
• Οι δικαστικοί επιμελητές βασίζονται σε παλιές συστάσεις.
• Οι servicers δεν ελέγχουν ακριβείς διαστάσεις.
• Οι συμβολαιογράφοι δεν ζητούν ενημερωμένο κτηματολογικό διάγραμμα.

Αποτέλεσμα:

Ολόκληρη η πράξη εκτέλεσης στηρίζεται σε λάθος δεδομένα.

Και αυτό οδηγεί:

• σε άκυρη τιμή πρώτης προσφοράς,
• σε παράνομη κατακύρωση,
• σε ασυμφωνία περιγραφής,
• σε μη δυνατότητα μεταγραφής,
• σε κατάρρευση της εκτέλεσης.

5. Τι πρέπει να ελέγχει κάθε δανειολήπτης και κάθε δικηγόρος

Ο έλεγχος πριν από πλειστηριασμό ΔΕΝ είναι απλή διαδικασία.

Οι εξαιρετικά κρίσιμες ερωτήσεις είναι:

✔ Συμπίπτουν τα τετραγωνικά της έκθεσης κατάσχεσης με την πραγματική κατάσταση;

✔ Έχουν γίνει νομιμοποιήσεις ημιυπαιθρίων;

✔ Έχουν προσαρτηθεί αποθήκες ή θέσεις στάθμευσης;

✔ Έχει γίνει μονομερής τροποποίηση σύστασης;

✔ Είναι ενημερωμένη η εγγραφή στο Κτηματολόγιο;

✔ Υπάρχει ουσιώδης διαφορά εμβαδού;

✔ Είναι η περιγραφή του ακινήτου στην έκθεση κατάσχεσης ακριβής;

✔ Το ακίνητο μπορεί να ταυτοποιηθεί νομικά με αυτό που πλειστηριάζεται;

Εάν υπάρχει ασυμφωνία, ακόμη και:

• 10–15 τ.μ. σε διαμέρισμα,
• ή μια θέση στάθμευσης,
• ή ένας ημιυπαίθριος που έχει τακτοποιηθεί,

τότε:

❗Το Κτηματολόγιο θα απορρίψει τη μεταγραφή

❗Ο πλειστηριασμός δεν θα ολοκληρωθεί

❗Η κυριότητα δεν θα αλλάξει

❗Ο οφειλέτης μπορεί να κρατήσει το σπίτι του

6. Το μήνυμα προς τους πολίτες και προς τους νομικούς

Η υπόθεση αυτή δείχνει κάτι που μέχρι πρόσφατα παρέμενε άγνωστο:

⭐ Ένα τεχνικό λάθος στα τετραγωνικά μπορεί να είναι η γραμμή άμυνας που σώζει μια κατοικία.

Επομένως:

🔷 Οι δανειολήπτες πρέπει να ζητούν πλήρη τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου.

🔷 Οι δικηγόροι οφείλουν να ελέγχουν όχι μόνο τις διαδικαστικές πράξεις, αλλά και τη νομική ταυτότητα του ακινήτου.

🔷 Οι συμβολαιογράφοι πρέπει να επιβεβαιώνουν ότι η περιγραφή της κατακυρωτικής είναι ακριβής.

🔷 Οι servicers οφείλουν να τηρούν τις εγγυήσεις του νόμου και να μην προωθούν εκτελέσεις σε ακίνητα με λανθασμένη περιγραφή.

Επίλογος

Η ιστορία ενός δανειολήπτη που κράτησε το σπίτι του επειδή το Κτηματολόγιο αρνήθηκε να μεταγράψει μια λανθασμένη κατακυρωτική έκθεση, δεν είναι απλώς ένα ευτυχές περιστατικό.

Είναι ένα καμπανάκι:

• για την ποιότητα των πλειστηριασμών,
• για την ανάγκη ακριβούς νομικής και τεχνικής αποτύπωσης,
• και για το πόσο σημαντικό είναι ο πολίτης να γνωρίζει τα δικαιώματά του.

Σε μια εποχή που τα λάθη πληρώνονται ακριβά,

μερικές φορές…

τα “λάθος τετραγωνικά” μπορούν να σώσουν μια ολόκληρη ζωή.